Kredyt hipoteczny to nie tylko RRSO, marża i stawka WIBOR. To również cały pakiet produktów powiązanych (tzw. cross-selling), które banki dokładają do umowy, aby podnieść swoją rentowność. Zobacz, jak regularne nadpłacanie kredytu wpływa na te ukryte opłaty i dlaczego dzięki nadpłatom zyskujesz podwójnie.

Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego (UNWW) – jak się go pozbyć?

Zgodnie z rekomendacją KNF, banki wymagają wniesienia 20% wkładu własnego przy zakupie nieruchomości. Jeśli miałeś tylko 10% gotówki, bank udzielił Ci kredytu, ale nałożył Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego (UNWW). Najczęściej przybiera ono formę podwyższonej marży (np. o 0,2 p.p.) lub dodatkowej comiesięcznej składki, dopóki Twój kapitał do spłaty nie spadnie poniżej progu 80% wartości nieruchomości (tzw. wskaźnik LTV - Loan to Value).

Magia nadpłaty a UNWW

Spłacając standardowe raty w pierwszych latach, kapitał maleje przeraźliwie wolno, a Ty płacisz haracz za UNWW przez kilka lat. Zastrzyk w postaci nadpłat błyskawicznie zbija saldo długu. Gdy tylko zadłużenie spadnie poniżej granicy 80% LTV, masz pełne prawo złożyć do banku wniosek o zniesienie tego ubezpieczenia i trwałe obniżenie raty!

Ubezpieczenie na życie vs. Ubezpieczenie nieruchomości

Większość umów hipotecznych zmusza kredytobiorcę do posiadania dwóch rodzajów ubezpieczeń. Nadpłacanie kapitału ma na nie drastycznie różny wpływ:

Ubezpieczenie na życie

W wielu bankach miesięczna składka wyliczana jest jako procent od aktualnego salda zadłużenia (np. 0,03% od pozostałej kwoty kapitału). Oznacza to, że każda, nawet najmniejsza nadpłata kredytu, automatycznie i bezpowrotnie obniża Twoją składkę za ubezpieczenie na życie w kolejnym miesiącu.

Ubezpieczenie majątkowe

Ubezpieczenie murów (nieruchomości) jest wyliczane na podstawie wartości odtworzeniowej lub rynkowej mieszkania, a nie salda kredytu. W tym przypadku nadpłacanie hipoteki nie zmniejszy Twojej składki. Warto jednak wiedzieć, że często możesz zrezygnować z drogiej polisy bankowej i dostarczyć własną, tańszą z rynku (tzw. cesja z polisy zewnętrznej).

Zwrot kosztów po całkowitej lub częściowej spłacie

Zgodnie z przepisami (m.in. art. 39 Ustawy o kredycie hipotecznym), w przypadku całkowitej spłaty kredytu przed terminem, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy.

Składki pobrane z góry: Jeśli przy uruchomieniu kredytu bank pobrał od Ciebie opłatę za ubezpieczenie na 3 lub 5 lat z góry, a Ty spłaciłeś kredyt w całości wcześniej, należy Ci się proporcjonalny zwrot niewykorzystanej części tej składki.
Prowizja za udzielenie: Wyrok TSUE i stanowisko UOKiK jasno wskazują, że w przypadku wcześniejszej całkowitej spłaty, proporcjonalnemu zwrotowi podlegają również wszelkie koszty początkowe (w tym jednorazowa prowizja za udzielenie kredytu).

Pułapka Cross-sellingu (Warunki brzegowe)

Banki chętnie obniżają marżę, jeśli założysz u nich kartę kredytową, zapewnisz wpływy z wynagrodzenia lub wykupisz ich drogie pakiety inwestycyjne. Uważaj przy wcześniejszej spłacie! Zanim z rozpędu zamkniesz kartę kredytową po roku trwania umowy, przeczytaj swój regulamin. Zerwanie warunku promocyjnego przed określonym czasem (często 3-5 lat) może skutkować nałożeniem potężnej kary lub bezpowrotnym podniesieniem marży kredytu hipotecznego.

Podsumowanie

Analizując opłacalność nadpłaty, rzadko myślimy o produktach pobocznych. Tymczasem szybsza redukcja kapitału to nie tylko mniejsze odsetki, ale również szybsze uwolnienie się od opłat za ubezpieczenie niskiego wkładu oraz mniejsze co miesiąc składki na ubezpieczenie na życie.

Ukryte koszty kredytu: Ubezpieczenia, wyceny i jak nadpłaty je obniżają